Nutzwertgutachten und Parifizierung in Tirol.

Was eine Parifizierung für Sie klärt

Der Nutzwert beschreibt das Verhältnis eines Wohnungseigentumsobjekts zu den anderen Objekten derselben Liegenschaft. Daraus ergibt sich der für dieses Objekt erforderliche Mindestanteil. Er ist keine Preisangabe in Euro: Aus einem höheren Nutzwert lässt sich kein entsprechender Verkaufspreis ableiten. Für eine Kaufpreisentscheidung benötigen Sie eine Verkehrswertermittlung. Die Begriffe regelt § 2 WEG 2002.

Bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum ist das Nutzwertgutachten ein Teil der erforderlichen Unterlagen. Regelmäßig kommen der Wohnungseigentumsvertrag sowie die Eintragung ins Grundbuch hinzu; erst diese begründet das Wohnungseigentum. Das Gutachten allein teilt daher noch kein Eigentum zu. Quelle: oesterreich.gv.at: Begründung von Wohnungseigentum.

Typische Anliegen

• Ein bisher gemeinsam gehaltenes Mehrparteienhaus soll in Wohnungseigentum aufgeteilt werden.
• Für einen Neubau werden die einzelnen Wohnungen, Geschäftsräume und Stellplätze dokumentiert.
• Nach einer Zusammenlegung, Teilung oder baulichen Erweiterung sollen die bestehenden Nutzwerte überprüft werden.
• Ein Raum soll einer benachbarten Wohnung zugeordnet werden. Solche Bestandsänderungen benötigen auch die entsprechende grundbücherliche Umsetzung: Information zu Bestandsänderungen.

Wie werden Nutzwerte berechnet?

Ausgangspunkt ist die Nutzfläche nach dem WEG. Offene Balkone und Terrassen zählen nicht zu dieser Nutzfläche. Keller- und Dachbodenräume sind gesondert zu beurteilen; bei ihnen ist unter anderem entscheidend, ob sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Eine Flächenangabe im Verkaufsinserat ist deshalb keine ausreichende Berechnungsgrundlage. Quelle: § 2 Abs. 7 WEG 2002.

Zur Fläche treten begründete Zu- oder Abschläge, beispielsweise für Zweckbestimmung, Geschoßlage, Lage innerhalb des Geschoßes, Balkon, Terrasse oder zugeordnetes Zubehör. Das Ergebnis wird als ganze Zahl ausgedrückt. Gleich große Wohnungen können somit unterschiedliche Nutzwerte haben. Eine allgemeine Quadratmeterpreisformel oder die persönliche Vorliebe eines Käufers ersetzt diese Betrachtung nicht. Grundlage ist § 8 WEG 2002.

Die Flächenberechnung erfolgt grundsätzlich anhand des behördlich genehmigten Bauplans. Ist das nicht möglich oder wird eine Abweichung vom tatsächlichen Maß von mehr als drei Prozent nachgewiesen, ist nach dem Naturmaß zu rechnen. Deshalb werden Planstand und tatsächlicher Bestand bei der Bearbeitung aufeinander abgestimmt. Quelle: § 7 WEG 2002.

Bestehende Nutzwerte ändern: zuerst den Anlass prüfen

Nicht jede Renovierung führt automatisch zu einer neuen Parifizierung. Relevant können etwa erhebliche bauliche Änderungen oder Änderungen zwischen benachbarten Objekten sein. Welche Anpassung erforderlich und welcher Verfahrensweg möglich ist, hängt vom konkreten Fall ab. Das WEG sieht gerichtliche und unter bestimmten Voraussetzungen einvernehmliche Wege vor. Auch die Übertragung von Zubehör kann Besonderheiten aufweisen. Quelle: § 9 WEG 2002.

Für bestimmte gerichtliche Anträge gelten Jahresfristen mit unterschiedlichen Beginnzeitpunkten. Lassen Sie daher einen vermuteten Fehler oder einen geplanten Umbau früh prüfen. Das Gutachten liefert die fachliche Grundlage; Antragsrechte, Fristen und die Änderung der Grundbuchanteile sind mit Ihrer Rechtsvertretung oder dem Notariat abzustimmen. Quelle: § 10 WEG 2002.

Was ist in Tirol zusätzlich zu beachten?

Die Nutzwertberechnung folgt dem österreichischen Wohnungseigentumsgesetz. Daneben können Tiroler Bau- und Raumordnungsvorschriften für das Vorhaben maßgeblich sein. Eine Änderung des Verwendungszwecks kann eine Baubewilligung benötigen, wenn sie die bau- oder raumordnungsrechtliche Zulässigkeit beeinflusst. Die Parifizierung ersetzt diese Prüfung oder eine erforderliche Bewilligung nicht. Quellen: § 28 Tiroler Bauordnung 2022 und Land Tirol: Bauordnung.

Diese Unterlagen helfen bei der Prüfung

• Aktueller Grundbuchauszug und eindeutige Objektadresse
• Behördlich genehmigte Baupläne und vorhandene Baubescheide
• Bestehendes Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag, soweit vorhanden
• Flächenaufstellungen sowie Zuordnung von Kellern, Gärten und Stellplätzen
• Beschreibung geplanter oder bereits ausgeführter Änderungen

Sie müssen für den Erstkontakt nicht alles zusammenstellen. Ort, Anzahl der betroffenen Einheiten und eine kurze Beschreibung Ihres Vorhabens reichen für die erste Einordnung. Welche Dokumente fehlen und ob eine ergänzende Aufnahme erforderlich ist, wird anschließend geklärt.

In drei Schritten zum Gutachten

1. Auftrag eingrenzen: Anlass, vorhandene Unterlagen, Beteiligte und Terminbedarf besprechen; Umfang und Honorar vor Beauftragung klären.
2. Grundlagen bearbeiten: Pläne, Flächen, Objektzuordnung und Merkmale prüfen sowie erforderliche Besichtigung oder ergänzende Erhebungen abstimmen.
3. Ergebnis nachvollziehen: Sie erhalten die dokumentierten Nutzwerte mit Berechnungsgrundlagen zur weiteren Abstimmung mit Vertragserrichtung und Grundbuchsabwicklung.

§ 9 WEG 2002 verlangt hierfür ein Gutachten eines entsprechend befugten Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Hochbau oder Immobilienwesen. Thomas Grasl ist im Sachverständigenverzeichnis auch für Nutzwertfeststellung und Parifizierung geführt.